Le dispositif de Déficit Foncier
Investir dans l'immobilier ancien rénové et réduire la fiscalité.
Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire de leur revenu global les charges foncières excédant les revenus locatifs, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu. Ce mécanisme s'applique aux biens immobiliers loués nus (non meublés) et soumis au régime réel d'imposition.
Ce dispositif est mis en place pour favoriser la rénovation du patrimoine immobilier et permettre aux locataires de vivre dans un logement adapté
aux nouvelles normes de l'habitat.
Considérer que ces lois sont purement capitalistes et au profit des riches serait un raccourcis un peu trop facile et finalement très éloigné des véritables intentions des gouvernements qui se sont succédés.
Nous ne ferons pas de politique sur ce site mais contentons nous d'analyser de manière objective ce qui motive le maintien de ces dispositifs.
Compte tenu des données démographiques, il devrait y avoir environ 235 000 nouveaux ménages chaque année. Ces données ajoutées aux mal-logés amèneraient le besoin en logement à environ 400 000 par an d'ici à 2030 (Source lemoniteur.fr) ! Or, le nombre de mise en chantier est à peine supérieur à 300 000 (Pour une année normale). Le déficit se cumule et le gouvernement doit trouver des solutions pour le combler.
Mais il y a d'autres avantages à ce dispositif :
1 - Permettre aux tranches sociales intermédiaires, qui n'ont pas accès aux logements sociaux d'être logés décemment dans un habitat faiblement énergivore.
2 - Créer de l'emploi. En effet, un logement construit est générateur d'emplois.
3 - Augmenter les ressources de l'état. Chaque appartement vendu rénové génère une recette de TVA qui rentre dans ses caisses.
Contrairement à la légende, les dispositifs d'optimisation fiscale ne sont pas faits pour enrichir les riches mais plutôt pour utiliser leur pouvoir d'achat pour servir une cause commune et bien souvent sociale et économique.
Sans elles, l'état devrait utiliser ses propres ressources et donc, sans doute, augmenter les impôts pour l'ensemble de la communauté.
Fonctionnement du déficit foncier
Lorsqu'un propriétaire engage des dépenses pour l'entretien, la réparation ou l'amélioration d'un bien immobilier destiné à la location, ces charges
sont déductibles des revenus fonciers.
Si le total des charges dépasse les loyers perçus, le déficit qui en résulte peut être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Avantages du dispositif
• Réduction de l'impôt sur le revenu : En imputant le déficit foncier sur le revenu global, le contribuable diminue
sa base imposable, entraînant une baisse directe de l'impôt dû.
• Valorisation du patrimoine : Les travaux réalisés améliorent l'état du bien, augmentant sa valeur patrimoniale et son
attractivité locative.
• Optimisation fiscale sans plafonnement : Contrairement à d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le déficit
foncier n'entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Conditions à respecter
Pour bénéficier du déficit foncier, plusieurs critères doivent être remplis :
• Type de location : Le bien doit être loué nu à usage d'habitation.
• Régime d'imposition : Le propriétaire doit opter pour le régime réel d'imposition, permettant la déduction
effective des charges.
• Engagement de location : Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du
déficit sur le revenu global.
⚠️ Attention, toutes les charges ne sont pas déductibles et certaines le sont mais uniquement sur les revenus de même nature et non sur les revenus globaux. Il convient donc d'être informé et prudent lors de la mise en application de ce dispositif.
Les charges éligibles à la déduction :
• Les dépenses de réparation et d'entretien.
• Les dépenses d'amélioration (hors construction ou agrandissement).
• Les primes d'assurances.
• Les taxes foncières.
• Les intérêts d'emprunt (ceux-ci ne sont déductibles que des revenus fonciers et ne participent pas à la
création du déficit imputable sur le revenu global)
Exemple d'application
Un propriétaire perçoit 8 000€ de loyers annuels et engage 45 000€ de dépenses déductibles réparties comme suit :
-
Dépenses d'amélioration : 30 000€
- Primes d'assurances : 300€
- Taxe Foncière : 1 000€
- Charges de copropriété : 1 200€
- Frais de gestion : 700€
- Intérêt d'emprunt et Assurance décès Invalidité : 3 000€
En conclusion, le déficit foncier constitue une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine immobilier. Il est toutefois essentiel de bien comprendre les conditions et les implications de ce dispositif pour en tirer pleinement avantage.
Pour en savoir plus sur les stratégies d'investissement immobilier et les dispositifs fiscaux associés, n'hésitez pas à consulter nos autres articles
ou à contacter le cabinet.
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